北京二手房购房需求释放回升 二手房价格涨幅由涨转跌

临近年末，北京二手房市场却出来了“翘尾”行情。北京商报记者12月1日从机构获得的数据显示，11月北京二手房结束连续7个月的环比成交下滑，达到10352套。多位业内人士一致认为，市场本身连跌后的自我修复和信贷环境的改善，是推动北京二手房成交量触底反弹的关键因素，但是能否持续，还要看明年初的信贷政策。

环比上涨15%

机构数据显示，2021年11月，北京二手房住宅成交量约10352套，同比仍处于下降，但成交量较上月回升了约15%。值得注意的是，这是连续7个月下降后，年内北京二手房成交量的首次回升。

时间拉回到今年初，北京二手房成交量在3月达到顶峰，达到约2.2万套，此后成交量、成交面积一路走低。7、8、9月北京二手房成交量分别为17082套、15379套、12145套，环比下降比例分别为7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破万套。

此次北京二手房成交量年末“翘尾”，虽出乎意料，但也在情理之中。对于上述变化，多位业内人士一致认为，信贷环境改善，是推动北京二手房成交量触底反弹的关键因素。

也有市场观点认为，11月成交量回暖，是北京二手房市场的自我修复，受低基数效应影响，二手房成交量出现小幅回升。

中原地产首席分析师张大伟表示，11月二手房成交量会多于10月，主要是因为10月长假期的影响，北京楼市整体仍处于冰点。目前为止，今年7月后购房的新房、二手房均未放款，严重制约了市场成交，且从趋势来看，接近年底，房贷有更明显收紧的可能性，市场成交量或持续低迷。

部分小区成交价下跌

经过前几个月的连续“冷遇”，北京二手房的价格空间也变得更大，购房需求释放回升。

国家统计局数据显示，近几个月北京二手房价格涨幅也由涨转跌，且呈现不断走低趋势，7-10月北京二手房价格环比涨幅分别为0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%。在70个大中城市中，10月二手住宅房价下跌城市为64个，比上月增加12个。

这一点，从北京商报记者重点监测的部分热门二手房小区也可见一二。

在东城区的地坛北里，本轮二手房成交下滑趋势出现前，该小区的挂牌均价约为13.2万元/平方米，成交价与挂牌价持平，最高单价曾经达到13.6万元/平方米，随着多校划片的严格执行、离婚漏洞的封堵以及信贷政策的收紧，多项效应叠加后，目前成交的最低价格下探至11.4万元/平方米，挂牌价格在10.9万-13万元/平方米不等。

在西城区的德胜片区，多个热门小区的挂牌价格也从此前的17万元/平方米下探至16万元/平方米，以阳光丽景、德胜里一区为例，前者大户型房源挂牌价最先出现下调，后者小区内挂牌的大部分房源已经降至16万元/平方米。

“虽然房产税等长期政策让大家感受到了利空，但刚需购房者的婚不能不接、父母不能不照顾、孩子不能不生，在价格下探到一定的位置，信贷再相对友好一些，成交量一定会有释放。”北京某头部经纪公司和平里大区的经理如此评价11月的二手房成交数据。

议价空间仍在

随着11月数据实际反弹和来自信贷的“友好”，不少购房者开始咨询“市场是否真的反弹了”以及什么时候该出手。

“应该说，这两个月累积的刚需客已经有出手的，后续就看市场资金的情况。”上述头部经纪公司经纪人指出，目前二手房的价格确实没有调整到位，还有一定的议价空间，但11月下半月以来已经很明显地感受到了议价空间的降低。“这种降低在没有明确信贷政策走势出来之前，谁都不好判断是短期还是长期的一个信号。”

另外一个维度的判断来自小业主，也就是卖房人。多位经历了“屠刀砍价”的小业主直言：并不着急卖，如果真没合适的价格，干脆就下架。“现在的业主心态也发生了变化——卖不动就不卖了成了很多人的选择。”美股上市的某经纪公司安交片区的负责人透露，自己管理的门店，此前就遇到过这种情况：原本某套90平方米西南向两居室房源的市场成交价是950万元左右，在连续卖了三套后，小区另一家业主直接将出让价格抬高至1200万元。

尽管如此，包括这位经纪人在内的多位经纪公司经纪人都建议这位业主适当下调价格，避免无用功，但小业主不为所动，在几次三番的沟通后，甚至以“卖不出去就不卖了”为由，直接要求经纪公司下架房源。

地产分析师严跃进表示，信贷政策放松对于二手房市场是利好消息，但目前成交状况远没有恢复到往年同期水平，市场信心塑造仍需要时间。此外，临近年末房企业绩指标压力明显，新房市场会对二手房市场造成较大冲击，整体回暖仍有待观察。

在张大伟看来，第二轮集中供地项目依然有大量即将在最近入市，市场酝酿供应继续明显增加，而贷款难严重制约市场成交，整体看，北京楼市在年末酝酿明显的价格战，市场在12月将继续调整，在贷款缓解后才有可能企稳。

(北京商报记者王寅浩)

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