适老化改造纳入城市更新 房地产市场将迎来怎样的机遇？

有效应对我国人口老龄化，事关国家发展全局。11月24日，《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》(以下简称《意见》)发布。《意见》明确，健全养老服务体系、完善老年人健康支撑体系、积极培育银发经济等多个方面的规划引导，其中“一碗汤”的距离获鼓励。基于养老市场的巨大潜力，各大房企也视其为未来的战略发展方向，《意见》出台后，房地产市场将迎来怎样的机遇呢?

社区养老供应提速

《意见》明确，要创新居家社区养老服务模式，以居家养老为基础，通过新建、改造、租赁等方式，提升社区养老服务能力，着力发展街道(乡镇)、城乡社区两级养老服务网络，依托社区发展以居家为基础的多样化养老服务。同时，充分发挥社区党组织作用，探索“社区+物业+养老服务”模式，增加居家社区养老服务有效供给。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，从上述表态，至少说明两种市场动向。第一、未来社区养老方面的供应需要提速，尤其是物业方面，包括新建、改造和租赁等方面都会提速。尤其是对于租赁而言，其也应该纳入到当前租赁市场的改革中，真正为社区养老提供更多房源。第二、此次提及了“社区、物业、养老”三位一体的模式，对于物业企业和养老企业等是有启发的，后续合作的空间将更大。

此外，《意见》提出各地要制定出台新建城区、新建居住区、老城区和已建成居住区配套养老服务设施设置标准和实施细则，落实养老服务设施设置要求。到2025年，老城区和已建成居住区结合城镇老旧小区改造、居住区建设补短板行动等补建一批养老服务设施，“一刻钟”居家养老服务圈逐步完善。

严跃进表示，从这个角度看，未来各类新建和存量项目，应该积极关注养老设施补短板的需求。换句话说，如果具备此类补短板的能力，其在后续获取项目经营方面将具有更好的能力和条件。

适老化改造纳入城市更新

适老化改造，也是《意见》在老人居住方面明确提出的又一点。打造老年宜居环境，将无障碍环境建设和适老化改造纳入城市更新、城镇老旧小区改造、农村危房改造、农村人居环境整治提升统筹推进。

今朝装饰的设计师谭兵指出，如果与父母同住，在房屋装修的动线设计、采光照明、防滑保护上都更要注意。未来房屋户型设计在上述方面有所偏重，开发商才能更好赢得市场。“父母的年纪大了，空间动线能缩短的尽量简单，比如厨房与餐厅的距离，卧室与卫生间的距离，洗衣与晾晒的距离等等，避免长距离走动。”

“最近我们在接触一家资产托管的企业。他们和我们聊起来，上海有一些空置的别墅，这些别墅一般的租客也租不起，毕竟一个月租金都需要8万了。但是他们希望改造后，用作高端养老的公寓。毕竟一些老年人包括子女，是有这个承受能力的。而且别墅毕竟类似保姆用房等，以及医疗器具的进入，都会比较容易一点。这些例子，其实都是银发经济过程中，一些养老地产可以探索的地方。”严跃进表示，总体上，围绕养老，相关的住房、配套服务等都会明显拉动。包括围绕养老的物业服务等，都会大有增长。

鼓励“一碗汤”的距离

《意见》中最受关注的一句话是：研究制定住房等支持政策，完善阶梯电价、水价、气价政策，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，履行赡养义务、承担照料责任。“从这个地方可以看出，后续从养老的角度出发，一些购房政策会有所调整。可以设想会有类似的政策，即各地楼盘认购过程中，可以向此类有赡养和照料父母需求的购房者倾斜，在购房方面提供优先或便利。至少类似表述说明，养老方面的支持力度提高，相关购房的支持力度也会强化。”严跃进称。

就近居住、共同生活，子女与父母的最优距离，是“一碗汤”的距离。家住北京东城区地坛公园附近的贺先生去年为父母在两公里附近买了一套小户型。用他的话说，自己家所在的小区是个东城学区房，社区内再买一套的难度太大，但小区两公里便属于朝阳，购房成本单价从13万/平方米降低至不到7万元/平方米。房子更新、社区更好。

“我们这种上有老下有小的，除非实力特别强，想在一个小区内买两套房子，要么顾得了孩子上学，就不顾了老人的舒适度，要么就像我这种选择，一站地的距离，比一碗汤更现实。”在贺先生看来，要想兼顾孩子上学与父母养老的房子，三公里内的教育与医疗配套一样不可少，而家里顶梁柱的职住平衡也同样重要。“距离单位不超过半小时路程、12年内不错的教育、一家三甲医院可能是我们这个年龄段的理想住宅。”

根据此前国家卫健委老龄健康司发布的《2020年度国家老龄事业发展公报》，截至2020年11月1日零时，我国60周岁及以上老年人口26402万人，占总人口的18.70%;我国65周岁及以上老年人口19064万人，占总人口的13.5%;我国老年人口抚养比为19.7%，比2010年提高7.8个百分点。

(北京商报记者王寅浩)

关键词： 养老市场 房地产市场 养老 适老化改造