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房地产调控持续收紧信号被释放 去库存成当务之急

2021-09-13 08:50:04 来源:北京商报

现金流是房企生命线。2020年下半年以来,房地产调控持续收紧的信号不断被释放。2021年中报披露季后,北京商报记者根据数据选取了60家典型上市房企作为现金流观察的样本。梳理发现,2021年上半年,有37家企业的经营活动产生的现金流量净额(以下简称“经营性现金流”)为正值,但仍有近四成房企的经营性现金流同比出现负增长。

超百亿房企仅4家

北京商报记者据Wind数据梳理发现,在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中,有37家企业的经营性现金流为正值,占比约为61.7%。

其中,经营性现金流超百亿元的房企仅有4家,包括绿地控股、华发股份、中国金茂及碧桂园,对应的金额分别为285.98 亿元、201.5亿元、104.1亿元以及103.79亿元。

而在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中,现金流为负值的企业共有23家,占比约为38.3%。其中,金地集团、中交地产及保利地产的经营性现金流最少,对应的金额分别为-100.26亿元、-115.72以及-248.12亿元。

从60家样本房企的现金流情况来看,经营性现金流充沛与否,与房企的规模量级并不呈现直接的正相关。

按照克而瑞发布的《2021年1-6月百强房企销售排行榜》,2021年上半年在操盘金额排名中,碧桂园以4051.1亿元位居第一名,中国恒大和万科地产以3526.0亿元、3502亿元分列榜单第二、三名。但在2021年中期典型房企现金流排名中,除了碧桂园凭借103.79亿元的经营性现金流列名第四位外,万科67.82亿元的经营性现金只排在第九位,恒大更是截至北京商报记者发稿前并未在半年报中披露这一数据。

去库存成当务之急

若从经营性现金流指标增长这一维度来看,披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中,有39家实现了经营性现金流的同比正增长,占比为65%;21家企业的经营性现金流同比出现下滑,占比为35%。

以克而瑞销售榜Top 10房企金地集团为例,Wind数据显示,2021年上半年,该公司的经营性现金流净额为-100.26亿元,较去年同期的-32.77亿元减少67.49亿元。

就2021年中期经营性现金流的同比下滑情况,金地集团方面向北京商报记者表示,“公司高度重视现金流管理,强调销售及时回款,公司在确保资金安全的前提下,将加强资金流动性管理,通过投融资结合,提升资金利用效率”。

值得一提的是,随着房地产企业融资环境不断收紧,近年来房企越发注重现金流管控,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”,这点从企业越发注意当期经营性现金流管控可见一二:北辰实业在2020年中期的经营性现金流为-3.86亿元,至2021年上半年增至38.76亿元;招商蛇口在2020年中期的经营性现金流为-29.91亿元,至2021年上半年增至27.74亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,影响企业经营性现金流主要是“流入”和“流出”两个方面。“一方面,企业在扩张阶段容易出现经营性现金流为负的情况。另一方面,在平稳发展阶段过多的存货,也会造成现金流为负。因此‘去库存’也是当前部分房企的当务之急。” 不过,在潘浩看来,经营性现金流最好的状态是贴合企业发展策略的平衡,而非简单的用正负来衡量。

加快回款成必备手段

在业内观点看来,在行业增速放缓、调控持续不放松,外加偿债潮来临的情况下,持续加强房企销售回款,是加快企业经营性现金流回流的重要手段。

同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示,一般情况下,房企现金流主要来自于销售回款及外部借贷,但在“三道红线”后,以往“借新还旧”缓解资金压力的路已经走不通,间接造成公司内部现金流紧张。

据北京商报记者不完全统计,2021年中报披露季以来,百强房企中有超半数企业明确披露了回款相关指标。头部房企如恒大、碧桂园、万科等企业的销售回款率均保持在90%左右。

在肖云祥看来,影响房企经营性现金流的内部因素主要有公司自身的“造血能力”、投资风险控制能力,成本控制能力以及运营效率等;外部因素则更多是政策因素,如融资、税收、销售政策等。他认为,目前大多数房地产企业都在积极地调整经营性现金流,结合过往几年房企的经营状况来看,大量的投资是影响经营性现金流的重要因素。

在销售规模见顶之后,如何提升回款率成为当下多数房企需要面临的问题。潘浩分析指出,最为常见的促回款措施,就是给予一次性付款的消费者以折扣刺激。另外,还可以通过加速竣工周期,加快银行放款周期等,提升回款效率。

(北京商报记者 卢扬 荣蕾)

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