贝壳遭遇前所未有的危机 二手房交易正成房地产调控主战场

2021年是极其特殊的一年，许多巨头公司都在面临颠覆性的考验，贝壳这个在线房产交易的巨兽，也不例外。

在刚上市的那几个月里，贝壳市值一度超过6000亿，超越万科、碧桂园两家房企龙头之和。

未料到在进入2021年之后，先是反垄断的“达摩克里斯之剑”高悬，随后创始人左晖离世、中概股遭遇监管风暴，房地产调控也愈发严厉。

短期内的贝壳遭遇了前所未有的危机，投资者们也不断用脚投票，其股价在过去的20天里直接腰斩。从高点至今，贝壳的股价已跌去了超过4000亿。

这使得在8月12日发布的这份财报，颇受投资者关注。在早间的电话会上，包括贝壳董事长兼CEO彭永东在内的管理层，就反垄断、政策影响等问题进行回应，安抚投资者，让他们看向长周期。

半年GTV2.29万亿

行业政策高压下，贝壳交出了一份还算不错的中报。

从上半年整体情况来看，贝壳仍然保持着高速增长。比如说GTV这一项就创了历史新高。财务数据显示，贝壳上半年GTV达2.29万亿元，同比增长72.3%。

在具体项上，截至今年6月30日，贝壳存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%，新房业务GTV达8417亿元，同比增长70.7%。此外，贝壳新兴及其他业务营收也同比增长68.9%，突破12亿元。

这意味着发生在贝壳平台上的新房交易，已占据近十分之一。按照国家统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%。

细看下，二季度里贝壳的财务数据发生了些微妙变化。

财报显示，贝壳在今年第二季度净营收为人民币242亿元，同比增长20%，净利润为11.16亿元，较去年同期的28.39亿元下降了61%。经调整后的净利润为16.38亿元，也低于去年同期的29.51亿元。

有地产分析师分析称，二季度净利润下滑主要原因是去年同期的基数较高。受到疫情影响，去年一季度很多消费者的决策延迟至二季度。

最大的变化则发生在二季度营收结构中。

在第二季度，贝壳二手房交易服务营收为96亿元，同比仅增长4%，新房交易服务营收为139亿元，同比增长31.9%，新兴服务和其他服务营收为6.6亿元，同比增长50.6%。

这也是贝壳上市后，首次出现单季度二手房服务营收低于新房交易服务营收的情况。在今年一季度，贝壳二手房交易服务营收的水平还在102亿元，略超新房交易服务收入的99亿元。

这种变化的原因在于，二手房交易正成为房地产调控的主战场。

在今年2月深圳出台二手房参考价制度之后，成都、西安等城市也随后表态跟进，其后宁波、上海、绍兴等10余个城市也出台政策管控二手房价格。

在业内看来，针对二手房的调控政策还将更广泛地铺开，这也将继续对贝壳的业务造成冲击。

并且有中介分析师对华尔街见闻表示，近期各地二手房参考价政策纷纷出台，对房源挂牌形成很大约束，这也将彻底打破以贝壳为首的中介在二手房定价中的惯常玩法，贝壳的房源挂牌价格被迫下线。

因不少政策是在7月份起才陆续实施，这意味着二季度中贝壳财报所遭受的冲击，还不算个事，贝壳会在第三季度开始遭遇真正的考验。

贝壳内部在短期内也并不看好。贝壳预计，2021年第三季度营收在145亿元至155亿元之间，较2020年同期下降约24.6%~29.4%。

贝壳CFO徐涛表示，预计下半年新房市场GTV将同比下滑。不过他认为，下半年开发商获客难度加大，会将更加依赖经纪人渠道。

能否穿越周期

贝壳这个去年8月刚上市的新星，在不到一年的时间里股价坐上了过山车，市值从最高6000亿跌到了不足2000亿。

过去这几个月，贝壳遭遇了中概股监管、反垄断和房地产调控的多重压力，贝壳的股价跟着整个中概股板块的下滑，随波逐流。

创新高的GTV，也未能弥补投资者对贝壳发展的忧虑。财报后首个交易开盘，贝壳股价下滑超过15%，创下上市来的新低。

“第一房地产在线交易平台”的身份，让贝壳受到了互联网平台反垄断大潮的影响。业内也有质疑声音，说贝壳的VIP协议涉嫌二选一。

8月12日，贝壳召开投资者电话会议，对于外界疑虑贝壳是否涉嫌垄断的问题，彭永东表示，在过去这段时间里，贝壳积极配合相关部门，认真自查和整改，得到了很多与相关部门高密度沟通与汇报的机会，不仅收获了相关主管部门的肯定，也同时进行了持续向内归因的思考。

“目前，公司未接受任何与反垄断问题相关的正式检查”，不过贝壳已经及时提交自我检查报告。

徐涛也补充，

此外，身处房地产行业高压式的周期调控中，营收主要来自于新房和二手房交易的贝壳，在住宅交易的价格和次数都被“掐住脖子”的情况下，其业绩、股价和市场预期都将被直接影响。

贝壳管理层少见地回应了中介费用调整的传闻。这则传闻指，中介费将降为当地社平工资的3倍。

徐涛称，对这个传闻表示震惊，在与住建部沟通求证后，住建部明确回应此前并不知道这样的消息。

徐涛认为，调控政策更多是为了提升房产过户交易流程的规范性，帮助市场规范发展。在这个背景下，谁受益、谁面临挑战显而易见，对此并不担心，完全拥护和支持。

中金研报称，房地产市场整治力度的加大和交易量的阶段性下滑，将加速中小房产中介机构的出清，合规头部机构的服务溢价更为凸显。

对于贝壳这个庞然大物而言，更需要思考的，不是短期内市值和业绩的波动，而是如何在一个更长的历史视角下，穿越周期，获得发展。

过去20年，贝壳伴随着中国城市化和房地产市场的爆发，收获了自己的模式和“地盘”，成长为第一独角兽，但站在当下，如何面对更久远的未来?

在彭永东看来，中国房地产走过了四大阶段，政策调控是为了平滑周期。

大致上，房地产行业每三年一个周期，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾开始，房价出现波动，对应的抑制政策则会出台。“每当市场均衡被破坏，就会出现相应的政策，市场逐渐降温，直至下一个循环。”

已经20岁的贝壳，都经历了这些周期并壮大。因此，彭永东判断，短期内房地产市场的调整，不会改变消费者长期对美好居住的向往和需求。贝壳也将会像过去20年来所经历的，去找寻穿越市场波动，在未来长期创造价值的机会。

当下，房地产行业正从金融源头戴上紧箍咒，从开发端到消费端，一个全新的周期才刚刚开始。

贝壳显然不能依赖旧有的路径，也要同其他房企转型那样，寻路“第二增长曲线”。

彭永东介绍，今年公司发展的侧重点在于第二赛道。他所言的第二赛道，是包括家装、在内的新业务发展，6月，贝壳花80亿收购了圣都家装，重仓C2C装修业务。

不过从目前的财务数据来看，新兴服务和其他服务营收占总体营收的比重不足3%，短期内还不能成长为公司的支柱性业务。

贝壳未来的路并不那么好走。眼下，恒大、碧桂园、万科、龙湖等行业巨头，都已经纷纷盯上了“房地产在线”业务，并积极布局，这将分食贝壳的优势市场;而所谓第二曲线业务，也都是“窄门”，目前都还没有成熟的模式。

贝壳，注定一直要做探路者。或许，这也正应了左晖所说的那句话，“要做难而正确的事”。

关键词： 贝壳 二手房交易 房地产调控 新房交易服务 营收